'청년.서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획'

 

2022년 10월 27일

 

부동산시장 경착륙을 우려한 정부의 규제완화속도전에 나서 투기과열지구조정지역에 대한 규제지역 해제 대책은 오늘(27일) 윤석열 대통령 주재로 열린 제11차 비상경제민생회의에서 중도금 대출보증 확대 등 부동산 규제 완화 방안을 밝혔다고 한다.

출처 : https://www.khan.co.kr/politics/politics-general/article/202210271313011/?nv=stand&utm_source=naver&utm_medium=newsstand&utm_campaign=top_thumb3&utm_content=202210271313011&C

 

 

또, 드디어 부동산정책의 대선 공약 부분에서 공급에 대한 현실화된 세부 정책이 발표가 되었다.

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이번 정부의 청년주택 공급 안으로 '청년.서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획' 이라는 것이 26일 발표가 되었다.

과거 5년 대비 3배이상 만은 공공분양 주택 공급하고 청년.서민의 내집마련 기회를 대폭 확대 될 전망이다라고 타이틀을 잡은 것 같다. 또한 국토교통부 장관은 청년정책조정위원회를 통해 '청년.서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획'을 내세워 현 대통령의 지지율 상승을 위한 마케팅을 위한 적절한 타이틀을 잡은 것 같다. 청년의 어려움을 직접 듣고, 함께 정책을 고민하는 등 노력을 해왔다고 하나, 그 과정을 공유하고 의견 수렴의 기간을 거쳤는지는 의문이다. 실상은 주거실태 조사 자료는 2021년까지의 자료를 가지고 정책에 반영하였으니, 현 정부가 아닌 이전 정부에서 조사한 내용에 불과하다. 많은 국민들의 주거불안과 자산격차가 생겼으니 청년.서민에게 그 불안과 격차를 주거지원방식을 대폭 개선하여 임대거주 방식보다는 내 집 마련의 꿈을 이루어 주겠다는 정책자료 이다. 그런데 거래 차익을 보장한다는 이상한 내용도 눈에 띄인다.

 

2023년 수도권의 5.2만호를 인허가 예정이며, 향후 수도권에 총36만호, 비수도권은 총14만호를 공급할 계획이라고 하지만, 과거 행정수도 세종과 혁신도시 건설 등과 같은 청년.서민의 직장과 거주지의 지방분산 정책도 병행되었으면 하는 아쉬움이 남는다. 지나친 집중화 과밀화로 인한 부동산투자 여지가 무너져야 전체적인 가격하락이 생길 것 같다. 개인적인 바램은 지금의 386, 586 세대들이 젊은 시절 매입한 아파트가 가격이 올라 거위가 알을 낳듯 서초, 강남, 강동 등의 아파트들이 수억원에서 십수억원 대에 달하였고 또 한강변의 주요 재개발아파트를 분양받아 수십억원의 아파트들을 보유하고 있는 현실에서 경제발전기의 부동산거품을 한번 정책적으로 쳐 낼수 있으면 좋겠다. 현재도 다주택자들은 그들의 자녀세대들에게 증여를 통해 소위 강남아파트를 넘기고 있고 최근 비정상적인 부동산거래가 급증하고 있다.

https://www.chosun.com/economy/real_estate/2022/08/31/5VFLGBUP5JELLI2SX4CECZZEXI/

서울아파트 7건 중 1건 부동산 중개사 안 통하고 직거래… 이유는     www.chosun.com

 

어제 발표된 '청년.서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획'으로 현재의 청년.서민들이 자력으로 계약금을 마련해서 청년주택을 분양을 받을 수 있었으면 좋겠다고 생각은 하고 있다.

 

 

또 누군가는 '나눔'형 주택을 대출받아 사면 40년간 갚아야 한다고 한다. 정부에서는 5억원의 아파트를 사는데 7천만원이면 된다고도 한다.

 

 

나눔형은 시세 70%이하로 분양하고 시세차익을 70% 보장한다고 한다.

 

또 정부가 나서서 시세보다 싸게 공급해서 차익을 보장한다? 아파트를 분양받은 청년.서민이 40년간 5억중 대출받은 4억3천을 갚고 다시 10억에 팔면 그 차익 5억 중 1.5억은 정부가 가지고 나머지 3.5억은 분양받은 청년,서민이 가질수 있다 는 내용이라는 말인 것 같다.

 

대중의 부동산 투기 심리를 이용한 교묘한 선동적 정책이고 정치인들은 정부정책에도 지지자를 향한 사탕발림을 넣는 것 같다. 최우선 적으로는 앞으로는 수십억원의 강남아파트 들 부터 가격이 떨어져야 하고, 보유세에 있어서도 명확하게 보유하는 것이 임대하는 것보다 두배는 비용이 들도록 하고 아파트를 소유하지 못하는 사람은 정부 소유의 임대주택에 거주하고 있는 한 쫒겨날 염려 없이 저렴한 임대료로 평생 살거나, 아니면 돈을 많이 벌어 민간아파트를 사서 나가거나 하면 좋을 것 같다. 브랜드 대단지 민간아파트에 살아야만 성공한 듯 한 분위기도 없어져야 한다.

 

그 브랜드 대단지의 똘똘한 한채에 몰빵하는 분위기가 지난 2019년부터 2021년까지 절정을 이루었고 그 원인은 주택을 소유하고자 하는 한국인의 기본 성향에 있지 않겠나 싶다.

 

이번 정부의 일반 분양형도 시세 80% 수준에 분양 한다고 하던데, 어차피 지금의 민간분양들도 분양가상한제를 적용하면 시세보다는 많이 저렴하게 분양된다.

따라서 의미가 없는 정책이고, 정부를 믿고 저렴하게 사서 40년간 평생 조금씩 내시고 나중에 시세차익 가져가세요~~ 라는 말인데. 분양 아파트 평수가 얼마일지 모르겠으나 그 일반 분양분도 최소 5억이상 한다면 그 5억을 감당할 수 있는 사람도 청년.서민들 중 얼마나 될까 라는 생각도 든다. 아니 계약금 대충 1억만 있으면 분양 받을 수 있는데? 라고 반론 하실 분이 있겠으나, 서울의 역세권 청년주택 공급 할 때 20-30을 청년으로 보고 39세 까지 지난 청년주택 청약 자격자로 나이 제한을 두었지 않는가? 그렇다면 20-30이 부모 도움을 받지 않고 월세방에 살면서 직장생활 5-10년해서 1억을 모을수 있는 사람이 서민이자 청년인지 묻고 싶다. 대기업을 다니거나 소위 전문직 직종이 아닌 바에야 또는 서울 출신으로 서울 부모님 집에서 살면서 월급의 대부분을 저축하거나 하는 경우가 아니라면 쉽지 않은 일이다. 앞으로의 저성장 기조에서 대기업을 다니지 않는 한 초년생들의 월급은 물가상승률을 따라 잡기 쉽지 않고 일본의 경우를 보면 될 것 같다.

 

 

나눔형은 매달 100만원을 40년간 원리금 상환을 해서 살아야 하고 그 40년 후에 해당 아파트는 재건축이나 재개발을 해야 되겠다. 그 재건축이나 재개발의 경우에도 용적률을 최대한 찾아 먹었기 때문에 현재에도 재개발 분담금은 4-6억원 정도 하는데, 재개발해서 노년에 살던 아파트보다 큰 아파트에 살고 싶으면 40년 뒤에는 철거, 공사비가 대부분인 재건축, 재개발 분담금은 지금보다 2-3배는 더 비싸지지 않을까 생각된다. 십몇년 전만해도 아파트 공사비 400 안팎이었고 지금은 7-8백이다.

 

여튼 지난 정권의 역세권 청년 주택은 서울의 역세권을 민간에서 임대사업을 할 수 있게 해주고 역세권에서 1.5룸 기준 민간 어바니엘 월세와 관리비를 합해도 70-80만원 정도 인 것으로 알고 있다.

 

어떤 차이가 있을까?

 

 

정부는 과도한 대도시로의 주거지집중을 분산하고, 지방의 일자리를 늘리며 과도한 가격의 서울, 수도권의 아파트는 세금으로 엄벌하고 하는 종합적인 정책을 순차적으로 내놓아야 된다고 본다. 이번에는 거래정책, 이번에는 공급정책으로 발표를 쪼개 놓으니 머리만 번잡하다. 또한 LH 나 각 지자체 도시개발공사에서 개발하는 택지들은 매각하는 것이 아닌 임대방식으로 사업을 진행해야 한다고 본다. 최근 택지개발지구의 부동산개발사업들이 부실채권으로 시장에 많이 나와 있으나, 그 사업장들은 LH 나 도시개발공사에서 직접 분양 받은 회사는 거의 없다. 최초에 분양받은 사업자가 두배이상의 가격을 받고 다른 사업자에게 넘겼는데, 시공비도 많이 올랐고 금융이자도 폭등하면서 해당 사업의 사업성이 없어 PF를 일으킬 수도없고 분양도 비관적이니 부실채권으로 되어 금고나 제2금융권에서 물건이 도는 것 같다. 주택공급을 위한 택지들이 토지를 사서 비싸게 팔어먹는 부동산개발업자(건설업 면허는 있으나 대부분 건설이 아닌 부동산업체이다)의 배만 불려주는 짓을 정부가 하고 있다는 것이다.

 

택지개발지구에서 2-3천만원의 분양가격으로 팔리는 아파트는 공사비는 1천만원이고, 나머지 1-2천만원은 토지비용이라고 생각하면 이해가 되실듯 하다. 즉 30평아파트 분양가격이 6억원 이라면 아파트공사비는 3억이고 나머지 3억은 토짓대이니 그 토짓대를 정부가 해결해 준다면 진정한 반값 아파트 이지 않을까? 과거에 이와 비슷한 대안정책도 있었던 것으로 알고 있다.

 

그러니 정부가 택지를 개발하는 경우에 그 택지는 건설사가 아파트를 공사하도록 하고 그 공사의 책임준공보증은 정부가 해주고 수 분양자는 공사비만 부담을 하고 분양자가 정부에 토지임대료로 아파트 평수에 비례해서 임대료를 내면 되는 방식이면 좋겠다고 혼자 상상해본다.

 

그러면 보유세도 거두는 셈이되고 토지를 보유하지 않았으니 아파트 값도 널뛰기 할 필요가 없다. 강남의 아파트들은 죄다 토지가치가 대부분이다.

 

아파트를 살 때 후 공사비만 내면 된다니.. 그게 반값 아파트 이지 않을까? 그렇다면 아파트 대출 금액도 적겠고 쉽게 자기 집을 마련할 수 있지 않겠나 싶다.

정부가 발표한 청년주택 부지 중 고덕 강일지구의 아파트를 공사비만 내고 산다면, 그 아파트는 투기의 대상이 될 수 있을까? 살면 살수록 아파트 가치는 낮아질테니 말이다. 그런데 왜 서울의 재건축 아파트는 가격이 올라갈까? 너무도 비정상적이지 않는가.

거품이 없는 저렴한 주택공급에 대한 기대를 해본다.

 

정부 정책자료는 이곳에서 확인하시면 된다.   누르면 정부홈페이지로 이동.

https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148907528&pWise=sub&pWiseSub=B2

 

 

#연건축