또한 서울 '빌라' 시장에서는 전세 수급지수가 3년 반 만에 100이하로 감소했고, 서울 일부 지역의 경우 매매가보다 전세가가 높은 깡통전세가 나타났다고 한다. 여기서 빌라는 다가구, 다세대와 연립주택을 말한다.
그렇다고 한다면,
솔직한 심정은 낡고 오래된 다세대와 연립주택이라도 전세가로 사서 리모델링해서 사는 분위기를 "구해줘 홈즈" 같은 방송에서 만들어 주고 그렇게 부동산에 대한 집착들을 끊어 내는 시점이 되어야 하는데, 누구도 다세대와 연립주택에서는 살고 싶지 않으신가 보다. 또한 방송사도 번쩍번쩍 으리으리 한 가성비 있는 집을 구해줘야 홈즈가 되니 서민을 위한 방송을 기대 하지는 않겠다.
나부터도 주차 공간이 없는 지역에 살고 싶지 않은데, 과거 서울시장님의 모델은 낡은 구도심의 재생에 역점을 두었었던 것 같고, 현재의 서울 시장은 재건축, 재개발에 역점을 두는 것 같다.
과거 서울시장님의 도시재생 도심재생을 반대하는 사람들은 재개발 아파트를 분양받을 수 있는 현금과 주택이 있어서 겠지. 그 다가구나 다세대 주인이야 그렇다지만, 그 건물에 세든 여럿 가족들은 다시 오른 전셋값을 구하러 은행을 다니며 이주지를 찾아야 하지 않겠나 싶다.
현재의 서울시장님 처럼 그렇게 빠르게 공급을 만들어 내면 빠른 만큼 비용이 많이 든다. 그것이 천만시민들에게 이익이 될지 아니면 5% 미만의 다주택자에게 이익이 될지는 잘 생각해 보아야 한다. 철거비, 아파트 공사비와 이주비에 해당하는 재건축 부담금은 최소 4-6억은 필요한데, 대출없이 그 비용을 지불 할 수 있는 사람들이 서울시민의 60~70%를 차지 한다면 쌍수를 들고 환영한다.
재건축, 재개발을 하더라도 현시점에서 분양가격이 최소 평당 3천만 원이 넘을 것 같은데 공급 20평 아파트라도 분양가는 6억이 넘으니, 어떤 사람들이 분양을 받으며 살겠나 싶다. 물론 강남, 송파, 용산구는 당연히 제외한다. 서울 내에서도 아파트 가격이 비교적 저렴한 지역을 말한다.
올 10월달 한남3구역 재개발아파트의 일반 분양가격은 평당 5500만 원이 넘는다고 하니, 못 믿겠다거나 굳이 찾아보지 않는 분들은 아래 링크를 한번 눌러 주시면 된다. 20평이면 11억이고, 40평이면 22억 밖에 하지 않는 가격이고 이런 재개발아파트 들은 로또라 불리며 청약광풍을 일으킨다. 한강을 바라보는 반포와 잠실의 대단지 브랜드 아파트 들은 2021년 초 평당 7천~ 1억원 까지 오르지 않았던가. 평당5천5백만원이라도 대한민국에서 수단방법 가리지 않고 달려들어 분양받고자 하는 사람 많을 것 같다. 그 미친자들이 왜 그렇게 많은지 모르겠다.
그냥저냥. 개인 생각은 서울시에서 다세대, 연립 밀집 지역의 초입에 시에서 땅을 사서 공영주차장과 공원을 만드는 사업을 하고, 상하수도 등을 개량해주고, 오래된 구역에서 전월세 사는 사람들이 사는 모양 그대로 살수 있도록 주거 여건을 완화해 주는 것이 낫겠다 싶다. 어차피 서울에서 새로 짓는 30평형대 아파트 들은 평균적으로 최소 10억원대가 그냥 넘어갈 것이 뻔한데 새로 아파트 지어 봐야 대부분의 평범한 직장인들이 분양받아 입주할 형편이 안될 것이다.
정부에 반값아파트를 내놓으라는 멍멍이 소리를 내는 사람도, 반갑아파트를 공급하겠다는 공언도 없어졌으면 좋겠다. 이미 서울의 토짓대는 분양 평당 1천만원대가 넘는다고 봐야 하고 30평 아파트의 경우 아파트 공사비는 채당 3억원이상이고 분양면적 기준으로는 평당 1천만원이 넘는다고 봐야 한다. 아파트 건물 공사비야 7-800만원 선이겠지만, 조경, 도로, 주차장에 들어가는 공사비도 분양가격에 포함되니 300~400만원은 추가적으로 든다는 말이다. 그러니 부동산개발에 필요한 지출비용이 토짓대 30~40%, 공사비 30~40%, 사업관리 또는 금융비 25~30% 정도로 추산할 수 있다는 점을 감안하면 서울의 30평 아파트는 최소 7-8억 이상의 원가를 가지고 있을 수밖에 없다.
강북에 허름한 연립하나 투자하신 분들이야 10평 내외 토지 지분을 가지고 4-5억의 추가 분담금을 내면 30여 평의 아파트를 받을 수 있겠다. 즉. 얼마에 연립을 사셨는지 모르겠으나 2-3억 원에 샀다면 최종적으로 강북에서 6-8억에 30여 평의 신축 아파트를 가질 수 있다 . 라고 모아타운 을 설명할 수 있다. 그러나 이런 경우는 드물겠고 모아타운 추진위원회라도 만들어 질라 치면 아직 연립이나 빌라 투자 붐이 일어나기 시작하면 가격은 금새 2-3억에서 4-5억으로 뛰는 것은 시간문제이다. 지역에서 오래된 부동산들이 주변 지인들과 한판 신나게 놀아대는 장단에 발품을 팔겠다는 서민들의 고름이 짜여 질 것 이다.
지난 태풍으로 인한 반지하 침수로 인해 그 침수 대비란 용어를 모아타운에 잘 가져다 붙여 쓴다. 재개발, 재건축 사업장들은 처음부터 추진하려면 최소 10여년 이상이이 걸릴 사업이고, 큰구역을 모두 묶으면 노후도등을 충족시키기 어려운 작은 규모의 노후 주택지역을 모아타운이라 한다는데 시간이 지나 경과를 봐야 할 듯 하다. 그렇다면 가뜩이나 재건축, 재개발 사업장으로 인해 원룸이나 투룸들이 없어진다는데 작은 다세대, 다가구와 연립주택 들 마져 모아타운으로 많이 줄어 들 것 같다.
청년주택이나 임대주택의 공급도 한정적 이어서 대부분의 초년생들은 다세대나 빌라의 원룸에 살고 있는 것이 현실인데 그들이 갈 곳이 없어진다. 예전에는 서울시에서 다세대나 다가구 매입사업을 하고 그 다세대나 다가구를 리모델링해서 청년들에게 저렴하게 임대를 해 주었는데 지금은 정책으로 역세권청년주택 단지를 만들고 있다. 다만 그 수량이 충분치 않고 20-30 청년들에게 일시적인 장소일 뿐일 것이라 생각한다.
그러니"이 시점에서 서울시가 다세대와 빌라가 혼재되어 있는 지역을 재건축, 재개발한다"라는것이 얼마나 좋지 않은 정책인지 알 수 있다. 지방에서 올라와 서울에서 살고 싶은 사회 초년생들은 어디로 가야 할까?
또한 공유하우스라고 불리는 서비스트 원룸 사업이 활성화 되고 있다.
대기업에서 원룸브랜드를 만들어가고 속속 런칭하고 있으니 고단가 원룸 상품들이 즐비해질 것이다. 에피소드, 로컬스티처, 맹그로브, 홈즈컴퍼니 등 공유하우스 브랜드 원룸들은 소위 사자 돌림의 금융권, 법률가, 세무회계사 초년병들은 이용해 봄직도 하다. 나는 솔직히 이 공유하우스에 대해서는 심도 있게 알지 못한다. 다만 하이엔드 코리빙하우스가 아닌 미들시장을 노리고 있다고 하는 브랜드도 있으나 어차피 자본과 조직은 고가브랜드의 고매출이 최종적인 목적이 되게 되어 있다. 왜냐면 임대 사업이 되려면 역세권이나 준세역권에 건물을 올려야 하는데, 그 역세권 상업지역 땅값이 강남의 경우 최소 평당3억원이 넘어간다. 뭘해도 수익이 나지 않는다. 그 공유하우스도 원룸의 갯수가 어느정도 되어야 서비스 공간들이 나올거라 생각한다.
그림이 나오는 코리빙하우스, 즉 좋은 원룸은 전용으로 10여평 안팎의 공간인데 월 200만원 이상을 내야 한다.
아마도 평범한 사회 초년생들에게 "디지털시대의 노마드" 이라는 용어는 본인들에게 해당 없는 외국어일 뿐이다.
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