건설업계 경영난 도산 위기의 원인

 

그간 머릿속에 저장된 뉴스 들을 적는 공간을 마련하고 싶었는데, 뉴스들에 대해서 중얼거리는 공간을 만들어 떠들어 볼란다. 네이버블로그와 티스토리 동시 연재 합니다. 

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2022년 10월 중반

요즈음은 소위 "집값의 절대적 하락기" 라고 말 할수 있는  시기이다. 강원도의 레고랜드 채무불이행 사태 때문에 연일 뉴스에서 난리이고, 최문순이 잘했네 김진태가 잘했네 못했네 하는 말도 많다. 왜 부동산 개발 채권 때문에 돈줄이 꽁꽁 묶였다며 난리인지 이해가 안 되는 것이 일반적인 것이고, 나 역시 나에게 이게 왜 그런지 시원하게 설명하라면 좀 시간이 걸리는 일반인이다. 

 

여하튼 며칠전 부동산 분양 마케팅 분야에서 일하는 친구 녀석에게

"앞으로 2-3년간 손가락 빨아야되? "라고 했더니,

"그 정도야 뭐, 더 할 때도 있었는데" 라고 답한다.

 

2010년 전후로 아파트 분양이 절벽이 되는 시점 이 있었는데, 그 전후로 검토한 어떤 부동산개발사업 건도 사업성이 있지 않았다. 대략 훝어본것과 현장답사,규모검토 및 분양성조사 + 사업수지분석 했던 프로젝트는 150여 개가 넘는다. 

여하튼 당시의 부동산경기가 지금보다 좋지 않아서, 말 그대로 중소건설사는 줄 도산을 했었고 지금과 비슷한 시기이었던 것 같다. 더욱이 내가 부동산개발업의 종사를 잠시 접고 전원주택을 짓기 시작한 것도 그 시점이고, 또다시 부동산개발이라는 업에 다시 복귀한 것도 그 10년 후인데, 다시 그 상황이 닥쳤다. 

 

1-2년 내에 시장안정화는 기대하지 않으련다. 다만 주택공급부족으로 인한 수요증가에 따라 내년 말이라도 일부지역은 분양성이 있는 지역이 있을 것이지만,  시공비 인상될 것이고 금융이자는 지금보다 낮아질 것이란 생각은 들지 않는다. 

당분간 뭘 해도 이리 치이고 저리 치이는 신세이나 부지런히 헤쳐나갈 방법을 찾고 있다.

 

중소건설사의 경영난이 심각하다는 기사가 떳다. 

 

https://m.ebn.co.kr/news/view/1551383

"시공비 치솟고 분양은 안되고"…지방건설사 줄도산 위기

지방 건설업계 경영난이 수면 위로 떠오르고 있다. 원자재값 인상을 예상치 못한 무리한 수주와 착공이 원인으로 지목되는 가운데 지역 중소건설사 줄도산이 현실화하는 게 아니냐는 우려가 커지고 있다.20일 국토교통부 '최근 5년간 건설사 도산 현황'에 따르면 작년까지 내림세였던 도산 건설사 수는 올 상반기(1~6월)까지 총 8곳으로 급증했다. 이들은 대부분 부산…

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다만 지적하고 싶은 부분은 기자들이 추론하는 건설사의 도산 원인이 "무리한 수주와 착공"이 100% 문제 일 수는 없다.

건설공사 현장이 조금만 규모가 있으면 최소 1년에서 3년이상의 공사기간이 필요하다는 것은 다들 알것이다. 

시공사들이 자잿값과 금리 그리고 달러값 인상이 이 지경까지 올 줄 알고 일년~수년전에 공사를 계약했을 리도 없고,

기업의 특성상 회사도 살아야 하는데 경기는 좋아질 기미가 보이지 않고 추가 시공계약은 기대할 수 없으며 자잿값은 오른다는데 그래도 불구하고, 계약해 놓은 공사건을 취소하고 회사 직원들을 내보내고 회사를 정리할 수는 없지 않겠나 생각한다. 버틸 수 있을 때까지는 버티면서 기성금을 받아 가며 공사를 하다가 계약을 준 원청에서 공사비를 지불하지 못하거나, 지급보증한 사업장에서 분양수익이 들어오지 않거나 하면 공사를 한 시공사도 수십억의 채무를 감당 못해 도산하는 것이다.

 

여기서 건설사가 왜 망하냐며 공사비가 몇백 몇천억이며 공사마진이 몇십퍼센트가 아니더냐 라고  생각하는 일부 일반인 들이 있을 수 있으나,

(내 주변의 사람들도 아파트 한채 팔면 부동산개발회사가 몇억씩 벌지 않느냐는 분들이 계시다. 시행사의 마진은 시공사보다 적은 경우가 많다. )

일년에 수천억의 매출액을 자랑하는 대부분의 건설사 들도 수십억의 채무에 디폴트 상황이 생긴다는 것은 실제 마진이 10% 미만이라는 것이다. 그러니 9개 신축공사 현장에서 공사대금을 100% 받았어도 다른 아파트 공사현장에서 소위 "빵구" 라는 것이 나면 9개 현장에서 번 돈으로 빵구난 현장 하나를 메꾸고 버티다가, 또 다른 현장에서 빵구나면 회사가 망한다는 말이다.

건설업 기업규모별 수익률 관계비율 [ 통계청데이타 ]

 

 

상기 그림은 통계청 홈페이지에서 건설사 이익률로 검색하면 나오는 통계자료 이다. 

아래 그림은 6년 전  건설사 수익률이 역대급이라며 뉴스 기사에 나온 자료이다. 

출처 https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=201609221531027430075

 

자잿값과 인건비가 그리도 안정적인 2016년 전후의 시기에도 건설사의 수익률은 7% 대 였단다.

 

하긴 내가 개발사업 팀장을 처음 했던 2007년 전후에도 메이저건설사의 건축공사 수익률은 4~6% 선이었던 것으로 알고 있었다.

 

여하튼 지금까지의 이야기는 건설사들이 줄 도산할 위기이고 집값 하락도 줄을 잇는다는 상황이다.

 

건설사의 도산의 원인은 즉 돈이 돌지 않아서 인데, 대형 프로젝트는 부동산개발회사에서 진행한 부동산개발사업에 대한  프로젝트 파이낸싱(PF)이 이루어 지지 않아 사업비가 지출이 안되니 사업비에 포함된 공사비도 지급이 안된다. 토지를 매입해서 인허가를 끝내 놨는데, 기준금리가 높아 대출이자가 높아져서 사업 수지가 나오지 않아 애초에 약정된 PF를 일으킬 수가 없어 착공을 할 수 없는 상황이다.

또한 기 분양 프로젝트의 경우는 분양성이 나빠져서 사업비(PF 자금)을 갚을 수 없는 현장이 되고, 사업장이 부실 채권이 된다. 

단순도급이라고 부르는 일반 건축물의 경우에도 자잿값, 인건비등이 폭등했고 기술자 구하기도 쉽지 않은데 발주자가 상승된 시공비를 인정해주지 않으니 공사비를 인정해 줄때 까지 공사를 진행할 수가 없다. 공사를  진행하면 손해인데 해야할 이유가 없다.  건물주 또한 상가라면 지어서 팔려야 하는데 팔릴 가망이 없으면 공사비를 더 주고 싶어도 돈이 없다. 

건설사가 땅을 사서 건물을 지어서 팔려고 해도 현재는 대출이자 때문에 소비자들이 사주질 않고, 역시 토지를 100% 현금을 주고 사는 사업은 없으며 PF 대출을 받아야 하는데 제2금융권의 대출 조차 막혀있다. 

 

모쪼록 이 시기에는 옹기종기 모여서 고구마 라도 구워먹어야 하는데, 현금을 모아모아서 합동투자라도 해야할 모양이다.