11월 셋째주의 주절주절.. 3.5억이면 강동구에 내 집...오세훈표 '반값 아파트'

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1. 전국 아파트값 하락하고 있고 떨어진 가격의 폭이 10여 년 만에 최대란다.

결과치가 그렇다고 하니 연일 부동산뉴스 탑에 오르는 것 같다. 여하튼 대출받아 집을 산 사람은 집을 팔아야 하는데, 역시 파는 사람도 이자부담 때문에 힘들고 사는 사람은 더더욱 사기 힘들어 거래 가격이 내려가는 것이다. 대부분 모기지, 부동산 장기 담보대출로 집을 마련하는 현재의 분위기에서는 경기가 하락하고 이율이 높아지면 나타나는 일반적인 현상일 것이다.

즉, 수요자가 많아야 거래가 활발한데, 이자부담에 주택구입 의사가 없어졌으니 거래가 되지 않아 가격을 낮춰 억지로 아파트를 팔고 있다는 말이다.

지금의 경우는 세계적인 경기 하락기에 환율과 이자율 상승으로 인한 주택시장 침체라고 볼 수 있고, 서브프라임 모기지사태와는 다른 것 같다.

10여 년 전의 미국 서브프라임 모기지 사태는 미국 부동산 시장의 거품으로 다른 분야에 까지 영향을 끼진 경우이다.

 

서브프라임 모기지 사태(subprime mortgage crisis)는 미국에서 2007년부터 2010년까지의 일련의 경제위기 사건들, 미국에서 부동산 거품이 꺼진 후 발생한 부동산 가격의 급락으로 촉발됐으며, 이는 모기지론 부실, 대규모 차압 및 주택저당증권 가치 하락을 일으켰다. 이로 인한 부동산 투자 침체 이후 대침체가 발생했다.

https://ko.wikipedia.org [출처, 위키백과]

 

 

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2022/11/10/CVHDQPAN5BBG7KPZU3GOOKDF4Q/?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz

 

이에 대한 정부의 여러 방어 책들이 나왔다.

 

1-1. 전 지역 투기과열지구·조정대상지역 해제

서울·과천·분당수정·하남·광명만 투기과열지구·조정대상지역을 유지한다고 한다. 목적은 대출, 세금, 청약 규제를 완화해서 거래를 활성화시키려는 목적이고, 이 같은 부동산 가격 급락은 다른 분야에까지 악영향을 줄 수 있어서 이다.

 

https://www.yna.co.kr/view/AKR20221110015500003?input=1195m

서울과 경기 4곳만 규제지역 남아…인천·세종 등 전 지역 해제 | 연합뉴스

 

1-2. 국토교통부 부동산관계장관 회의에서 부동산 시장 정상화 방안을 시행

먼저 미분양으로 인해서 시공사가 공사비를 받지 못해 자금난으로 인해 부도처리될 경우가 생기지 않도록, 정부에서 미분양 주택의 프로젝트 파이낸싱 대출보증을 해준다는 말이다.

주요 지역의 재개발, 재건축 아파트는 조합원들이 공사비와 이자비용을 주기에 미분양에 대한 위험성이 적은 편이고, 일반 민간개발 아파트의 경우는 사업리스크가 상당히 높은 편이다.

 

이는 우리나라 선분양 아파트 개발 방식 때문이기도 하다. 아파트 분양을 하기 위한 각 은행들의 대출 조건은 1. 건설사가 책임준공을 하거나 2. 신탁사가 책임준공 보증을 하고 그에 더 붙여 특약으로 미분양 담보특약까지 하는 경우도 있다. 그러다 보니 건설사는 분양결과에 관계없이 책임준공 보증을 해놓은 경우가 거의 대부분이기에 부도가 날때까지 건설사는 공사는 멈출 수가 없다. 그리고 미분양이 되면 은행에서 공사비가 나오지 않으니 그 미분양 현장이 쌓이면 건설사는 망한다.

 

 

일반인이 이해하지 못하는 부분이다. 그에 대한 내용을 알고자 하면 아래의 블로그를 잃어보면 된다.

 

버틸 수 있을 때까지는 버티면서 기성금을 받아 가며 공사를 하다가 계약을 준 원청에서 공사비를 지불하지 못하거나, 지급 보증한 사업장에서 분양수익이 들어오지 않거나 하면 공사를 한 시공사도 수십억의 채무를 감당 못해 도산하는 것이다.

https://blog.naver.com/hermesh1/222909123922

 

여튼 국토교통부에서 주택도시보증공사(HUG)를 통해 5조원 규모의 미분양주택 PF 대출 보증 상품을 신설했다고 하니, 숨통은 트일 수 있겠지만 일부 분양성이 있는 사업장에 한해 도움을 줄 것 같다.

 

https://view.asiae.co.kr/article/2022111008121985287 

미분양 PF보증 신설·재건축 규제 조기완화…부동산 연착륙 유도

 

2. 오세훈 표 반값 아파트

10월 27일 윤석열 대통령 주재로 열린 제11차 비상경제민생회의에서 중도금 대출보증 확대 등 부동산 규제 완화 방안을 밝혔고 또, 드디어 부동산 정책의 대선 공약 부분에서 청년주택 공급에 대한 현실화된 세부 정책이 발표가 되었다.

이번 정부의 청년주택 공급 안으로 '청년.서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획' 이라는 것이 26일 발표가 되었다.

 

또 11월 6일 서울 강일2지구 34평 '반값아파트'가 5억이라고 SH공사에서 발표를 하더니,

11월 6일 기사 https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0004814433?sid=101

 

11월 9일 기사 https://www.joongang.co.kr/article/25116150#home

 

11월 9일 3.5억이면 강동구에 내 집...오세훈표 '반값 아파트' 연내 공급한다 한다.

 

대통령공약 관련 건설교통부 장관이 청년주택공급 안 발표_SH사장 실행계획으로 화답_오세훈 시장 업적으로 치장 이 순서로 기사들이 진행된다. 올해 선분양 예정인 같은 아파트를 가지고 SH공사 사장이 5억 반값아파트로 발표하고 며칠 뒤 오세훈시장이 같은 단지를 3.5억 반값아파트로 언론 플레이하고..

 

그래.. 강일2지구 3단지 500세대 분양물량을 가지고 이렇게들 떠드는구나. 사람들은 로또를 잡자며 환장하고 달려들겠고, 새정부와 새정부를 잇는 정치인들은 숲을 가꾸기보다 보기 좋은 기념식수 한그루를 평생 정치인으로 먹고살 명분과 업적으로 만드는데 전념하는 것 같다. 하긴 이명박 시절의 청계천도 결론이 좋으니 말이다. 관광상품으로서도 그렇지만, 서울 종로구의 회사원들과 청춘남녀에게 청계천 복원은 좋은 업적이었다. 그럼에도 불구하고 한국인에게 반값아파트를 준들 그 아파트를 받은 사람은 강동구의 다른 아파트 들처럼 3.5억에 분양받아도 나중에 20억원이 되기를 간절히 원하겠기에 한 단지만 반값으로 만들어 파는 것은 거시적으로 볼 때 큰 의미가 없다고 본다. 소위 감가상각이라는 것이 적용되어서 시간이 지나면 가격이 떨어지는 시장논리에 맞아야 한다. 여태껏 한국인들이 그렇지 않았다.

 

3. 단독주택의 용도변경

소위 부자동네의 단독주택들이 주거지로서의 용도를 잃는 것 같다. 지방의 관광지 인근 주택들도 근린생활시설이나 숙박업으로 용도변경되는 주택들이 많다. 노후 주거지 이기도 하고, 현대인들에게는 주거지의 골목골목들이 산책길의 역할이 될 수도 있을 것 같다. 안전하고 운치 있는 카페들이 많으니.. 여유가 있다면 서울에서는 전셋집에 살고, 아파트 구입자금으로 고향의 노후 구도심에 인접한 주택을 리모델링해서 가지고 있는 것도 나쁘지 않겠다. 언제까지 대도시 위주의 인구. 경제구도에 지방소멸이라는 공식이 깨지지 않을지는 모르나 지방 소도시 구도심에 살며 디지털 노매드 족으로 적게 벌어 행복하게 사는 사람들도 늘어나리라는 생각을 가지고 있다.