■ 0-1-6. 전용비의 고려-지목변경에 따른 비용

 

0. 건축주를 위한 주택시공 전 알아야 할 사항

   0-1. 토지매입, 계약 전 고려사항

          ■ 0-1-1. 어디에서 어떤 생활을 할지 결정하셨나요?

          ■ 0-1-2. 법적인 조건-1, 공부의 확인

          ■ 0-1-3. 법적인 조건-2, 대지 경계측량

          ■ 0-1-4. 철거 및 이웃 간의 경계분쟁 등

          ■ 0-1-5. 각종 인입시설의 확인-공사용 용수, 용전

          ■ 0-1-6. 전용비의 고려-지목변경에 따른 비용

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우리가 토지를 매입하기 위해, 읍면동 지역의 농가주택이나 임야를 매입하는 경우가 있다.

 

 

주말에 친척으로부터 2천평의 필지를 사려고 하는데 해당 필지에 농가주택이 있는데 어떻게 해야 하냐고 하는 질문을 받았다. 위치도 대전에서 1시간 미만의 거리에 평당 5만원이니 말로 듣기에는 정말 저렴하긴 하다.

 

우선 해당 구옥이 합법적으로 지어진 건축물인지부터 확인을 하여야 하고,

합법적인 주택이라면 현장조사를 해서 리모델링을 할 것인지 확인하고 전문가의 도움을 통해 토지를 계약 해야 한다.

그분은 해당 지역에 세컨드하우스를 농막으로 해서 도시와 시골을 오가며 농사를 짓다가, 그 이후에는 귀촌을 할 계획으로 지금 형편에는 리모델링이 괜찮겠다고 생각하신단다.

 

첫째는 토지이용계획안은 스마트폰으로도 볼 수 있으니, 토지이음이라는 앱을 까시고 거기에 주소를 입력해보시라 알려 드렸다. 2천평이라면 그중에 대지로 되어 있는 부분이 있는지 확인을 해봐야 하고, 그 앱을 통하면 건축물에 대한 정보도 알 수 있다.

언제 지어졌는지 그리고 그 구조는 조적인지 RC조(철근콘크리트 구조)인지도 알 수 있다.

 

아래 사진은 2015년 충남지역의 구옥을 경매로 매입하려 임장을 다닐때 직은 사진이다.

해당 토지는 200여평에 대지, 즉 지목상 신축이 가능하고 정화조와 수도, 전기가 인입되어 있는 상태이다. 구조도 양호하고 화장실과 보일러실 개보수가 가능하면 슬레이트(석면) 철거비를 들여 리모델링해서 살림을 해도 괜찮은 물건이었다. 7년 전이기는 하나 경매가도 1400만원 선이면 낙찰이 가능해 보였다. 도로의 코너에 접한 땅이고 통과차량도 많지 않아 리모델링해서 매매가 가능하겠다 싶었으나 다른 사정이 있어 경매에 참여는 못하였다.

그 후 확인한 바로는 누군가가 낙찰받았고 가격은 1200만원 정도였으니, 도청소재지에서 1시간 10분 거리에 6만원선의 구옥을 낙찰받은 것이고, 5-8천만원 정도의 도급공사비라면 외부에 정화조를 새로 묻고, 마당 공사도 어느 정도 해 놓고 울타리도 치고 하는 등의 리모델링이 가능하겠다고 판단되었다.

 

 

 

아래 토지이용계획은 지도상에서 논으로 보이는 땅의 주소를 토지이용계획확인원 사이트에 입력해서 캡처한 그림이다. 현황도로는 아스팔트 포장된 6m 도로로 보이나, 추후 지자체에서 10m 도로로 확장할 계획으로 필지를 분할해 놓은 것으로 보인다.

https://www.eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp

지목은 답 으로 되어 있고, 면적은 천여평이다. 이렇듯 토지의 지목을 확인하는 것은 의외로 간단하다.

 

시골에 토지를 매입하려고 한다면 토지이용계획을 확인해서, 지목이 무엇으로 되어 있는지 확인해야 한다.

 

농지라면 농지전용허가를 받아야 하고 임야라면 산지전용허가를 받아야 한다.

또한 농지나, 산지에 따라서 전용이 안 되는 경우도 있으니 토지거래허가, 농지취득절차 등은 둘째 치고라도 인근 토목사무소를 방문해서 개발이 되는 토지인지의 여부부터 확인해야 한다.

 

농지인 경우 농지전용 비용은 다음과 같다.

• 우선 농지전용이라는 개념이해는 아래를 클릭하면 되나, 조금 복잡하다.

http://https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=151&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=5

 

 

 

단순하게 땅이 2천평인데 전용 비용은 얼마나 드느냐라고 묻는다면, 다음 링크를 클릭해서 계산기를 두드려 보면 된다.

https://takeadvantage.tistory.com/65

농지전용 개발 부담금 계산법(계산기 첨부) 감면대상

 

 

이 경우에는 토지를 인터넷 등을 통해 알아보고, 전용 비용을 스스로 산출하고 그리고 그 농지가 낮은 경우에는 흙을 메워야 하는 경우까지 고려할 줄 안다면 위의 링크를 따라가서 학습해보면 된다.

정확한 계산은 안되지만, 대략 평당 15~20만원 선에서 잡으면 크게 무리가 없다.

2천평의 농지를 매입한 뒤 집 만을 짓겠다고 한다면 그중 150여 평을 농지전용을 하겠고,

농사도 전업농으로 하겠다한다면 농사용 장비를 비닐하우스 안에 주차를 해두고, 닭이나 기타 가축을 기를 공간과 비료창고 같은 것이 필요하겠으니 300여평은 농지전용을 해야겠다고 판단 가능하다. 따라서 토목비용 감안해서 20만원 단가로 300여평을 농지전용 한다면 농지전용비만 6천만원이 되겠다.

 

 

농지에 전원주택을 짓는다고 하면, 농지전용허가를 받아 형질이 변경된 이후에 주택공사를 진행하여야 하고, 건물이 준공되어야 지목변경이 가능한 것이다.

 

그러니 농지를 산다라고 하는 결정을 하기 위해서는 토지에 대한 각종 전용비를 감안해야 한다는 말이다.

또한 수도와 전기 등의 인입이 가능해야 하니, 포장도로가 있는 길과 붙은 땅을 사야 한다는 것은 두말할 필요도 없다.

 

 

 

 

상기 토지는 지인이 "매물로 나온 농지가 있다" 하여 방문했지만, 토지이용계획확인원을 떼어보니 대지로 되어 있었다. 해당 지역의 지인과 통화하는 도중에 추석에 친척에게 들었다고 해서 나에게 연락이 왔었다. 이 경우에는 역으로 농지인 줄 알았는데 대지로 되어 있어 어떠한 전용비용도 들지 않는 경우이고 토지주가 이 사실을 모르고 농지로 파는 경우이니 오히려 토지비가 시세의 반값도 되지 않는 케이스였다.

 

 

산지 전용의 경우에도 많은 사람들이 도로에서 산쪽으로 올라간 임야를 전원주택 부지로 많이 생각하고 매입을 하는 편이다. 전원주택부지는 경치도 좋고 빠른 속도로 질주하는 차량소음에 의한 피해가 적은 곳을 선호한다. 또한 이런 경우는 지역 업자들이 임야를 저렴하게 매입해서 토목공사를 하고 산지전용을 거쳐 주택부지로 개발들을 해 놓았다. 다만, 그러한 토지들은 평당 150~300만원 선에 거래가 되기 때문에 일반인들은 산 하나 저렴하게 사서 일부에 집을 짓겠다는 생각들도 한다.

 

산지전용의 허가와 비용의 계산은 많이 복잡한 편이다. 부동산개발실무자 시절에는 산지전용허가가 그리 복잡하지 않았으나, 지금은 경사도와 생태자연도가 허용범위 내에 있어야 산지전용이 가능하다.

우선 산지전용에 대해서는 산림청 홈페이지를 이용해서 학습을 했으면 좋겠다.

https://fcis.forest.go.kr/main         산지전용통합정보시스템

더 간단하게 하려면 토지매입 전 현장을 방문하고 해당 현장 근처의 토목설계사무소에 문의하도록 한다.

 

산지는 준보전산지와 보전산지가 있고, 준보전산지가 더 개발이 용이하다. 또한 개인이 소유한 임야는 특별한 제한조건은 없다.

보전산지라고 해서 집을 지을 수 없는 것은 아니다. 다만 보전산지라도 산지관리법 제12조 에 따르면 농림어업인의 주택 및 부대시설은 설치가 가능한 것으로 되어 있다. 또한 해당 법령의 시행령에서 상기 제12조 제1항 제4호에 대한 세부 기준을 정했다. ~~ 자기 소유의 산지에서 실제로 거주하기 위하여 부지면적 660제곱미터 미만으로 건축하는 주택 및 부대시설을 말한다.라고 정해져 있다.

 

가끔 지목이 임야인 보전산지를 전으로 개간하고 산지전용 관련 세금을 면제받으려고 하는 분들도 계시나, 개간 후 5년 내에는 그 땅에 아무것도 할 수 없다.

 

 

전문가가 아닌 일반인이 지목이 전, 답, 임야 등을 매입해서 집을 짓는다는 것은 각종 부담금과 전용비용에 대한 해박한 지식이 필요하다. 또한 그 비용에 대해 알지 못하고 토지를 계약하면 전용비용과 토목비용 그리고 인허가 비용을 지불하고 나서야 , 그 돈이면 인근 개발된 토지를 샀어야 했다고 후회를 하는 경우도 생긴다.

 

 

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11월의 첫날인 오늘도 용산구청장의 발언 때문에 온 나라가 시끄럽다. 과거 정권의 서울시장은 집회나 행사가 있을 시 해당 구청, 소장, 경찰 등 관계자들이 회의를 거쳐 대책을 만들었었다. 물론 핼러윈데이에 이태원에서의 비극은 신고된 집회가 아니라는 점에 논쟁이 있기는 하다. 국가는 국민을 지켜야 한다. 다만 급변하는 사회에서 유사사례가 없었던 일이 발생할 수도 있지만 그를 예측 못할 정도로 우리가 낙후된 국가가 아니라고 생각한다.