주택부지, 땅을 보기 전 고려사항 #2-1

 

주택을 짓고 싶은 분들이 고려하고 알아봐야 할 사항 들.

#1. 땅을 보기전 고려사항, 어디에서 어떤 생활을 할지 결정하셨나요?

#2-1. 토지 계약 전 고려사항_ 법적인 조건-1.공부의 확인

 

"

• 공부4 (公簿)
• [명사] 관청이나 관공서에서 법규에 따라 작성ㆍ비치하는 장부.

----------------------------------------출처: https://dict.naver.com/search.nhn?dicQuery=%EA%B3%B5%EB%B6%80&query=%EA%B3%B5%EB%B6%80&target=dic&query_utf=&isOnlyViewEE=

 

학과 졸업 후 서울에서 설계사무소에서 일하던 시절에는 주로 오피스 빌딩을 설계하였으나, 간혹 주택설계 건이 들어오기도 하였다.

주택 설계가 가장 어렵고 그에 비해 돈이 안 되는 건이라 아뜨리에 사무실들도 주택설계는 잘하지 않는다. 대학교수들이 잡지에 올리려 소위 있는 사람들의 집을 6개월 이상 모델링하고 스터디해서 사이드잡으로 하는 경우도 있었다.

우리 사무실에 방문하시는 건축주들은 종이 한장에 주소만 달랑 적어 오시는 분들이 대부분이었다.

스마트폰도 없던, 폴더폰만 있던 시절이었다.

토지대장과 지적도를 떼어서 가져오신 분은 듣지도 못하던 때이고, 재산과 학식과 사회경력과는 관계가 없었다.

그에 비하면 지금의 건축주들이 사전교육 또는 학습도 잘되어 있는 편이기는 하다.

 

당시 서울의 역삼역 사거리에 있는 대학 은사(교수)님 사무실에서 일하던 시절에는 간간이 지인들 소개로 사회적으로 유력한 분들이 소위 납시었는데, 그분들이 매입한 땅들은 부암동, 평창동, 한남동 등지의 고급 주택이 밀집된 지역이어서 별도의 제한조건은 많지 않았다.

그 후, 강남의 유명한 부동산 개발회사, 직원 200명의 대형 건축설계엔지니어링사무소, 부동산개발 PFV 법인 등을 거쳐 건설공사 분야의 가장 밑바닥인 목조주택 직영공사를 전문으로 하게 되었다. 현장에서 땀 흘리고 땀의 양만큼만 돈을 가져가는 것이 편했다.

 

전국을 다니며 집을 짓다 보니 건축주이자 토지주가 사전에 확인했어야 하는 많은 부분들이 설계자, 시공자에게 위임되고 책임이 전가되는 일이 흔했다. 그런 일들로 준공(사용승인)이 안나기도 하는 일도 흔하다.

 

2021년 가을 공주 의당면에서 주택 신축 허가되었고 공사가 끝났으나 준공이 1년 가까이 나지 않아서 건축주 중 한 분이 "알아서 잘해주셨어야죠. " 라며 울부짖으셨는데..

 

건축주가 땅을 산 뒤 평탄화하고 보강토를 쌓는 과정에서 토목공사 계약은 안 되어 있었으나, 현장을 3번이나 찾아갔었다.

토목 보강토가 사모님의 땅 안쪽으로 들어와야 하지 남의 땅을 침범해서는 안된다고 직접 뵙고 조언드렸고 ,

업체 수배도 도와드리고 재차 확인을 했음에도 결국 뒷마당을 슬쩍 늘려 놓으셨더랬다.

마을 이장에게 확인해서 문제없다 했으니 괜찮지 않냐고 하셨다.

그게.. 개인 땅이면 토지사용 승낙이나 기타 조치가 가능하나 하필이면 국가 소유의 구거(인공적인 수로 또는 그 부지. 하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울)를 침범해서 뒷마당을 넓혀 놓으시고는 준공(사용승인)이 안 나서 이사를 못하는 책임을 집을 지어준 사람에게 떠넘겼다.

 

그러니

집을 짓고자 지방에 땅을 사기 전 대지의 경계 문제나 토지 권리 문제 등 법적인 부분을 확실하게 체크하여야 한다.

처가댁 인근의 토지를 사거나, 어릴 적 살던 지역 인근의 토지를 산다고 하더라도,

동네 어르신이나 고향 친구 또는 부동산의 말만 믿을게 아니라 본인이 하나하나 확인하여야 한다는 말이다.

 

공주 반포면에서 처갓댁 인근의 토지를 동네 사람들을 말을 믿고 토지를 덜컥 사신 분이 있었다.

우선. 150여 평의 토지는 주변 동네 으르신들이 거의 점유한 상태로 측량 말뚝을 박아 보니 주변 동네 어르신들의 밭과 안마당으로 다 들어가 있어 실제 쓸 수 있는 토지는 80여 평정도 였고, 또한 회사 영업 담당자의 말을 믿고 계약한 뒤 건축허가 후 현장소장이 해당 부지에 가보니 덤프트럭과 레미콘 차량이 진입 불가한 상태였다. 현장소장이야 현장만 돌아다니고 계약과정에서 개입은 불가한 회사 소속이었단다. 결국 레미콘 차량은 부지에서 70M 떨어진 곳에 있고 짤순이라 불리는 소형 펌프카 두대를 연결하고도 인부 두 명을 더 부려 기초를 시공한 적이 있었다. 그 부지는 모든 자재는 1톤 크럭에 옮겨 인력으로 운반하였고 그 비용만 2천만 원에 육박했다. 건축주로서는 억장이 무너질 일이다.

 

또한 어릴 적 살던 논산시 연산면에 경매로 구옥을 매입했다 해서 집을 지어준 집이 있었다. 해당 땅은 마을길 즉 현황도로가 땅을 많이 침범했었고, 몇백만 원에 설계, 인허가를 담당한 설계사무소는 측량 말뚝 확인하고 거리 확인해서 집의 배치를 앉혀야 했는데 현장 확인을 안 한 듯싶다.

민감한 이야기 이기는 하나 집 한 채 딸랑 설계하는데 '무슨 수천만 원' 이 드냐는 일반인들이 대다수이다.

건축주는 토지 매입 후 제대로 된 설계를 하시기를 바란다.

실제로 해당 건축사가 설계해서 살고 있는 집들도 방문해서 설계과정을 설명받고,

설계사무소를 선택하고. 제 값 주고 계약하시고 최소 2-3개월간 계획하고 그리고 인허가 협의해서 집을 짓기를 바란다.

[물론 설계사무소 경력 없이 개업해서 인허가만 전문으로 하는 허가 빵이라고 불리는 건축사 사무실에서는 적당히 복사 붙여 넣기만 하고 나머지 도면은 그리지 않거나 못하는 경우의 사무실들도 있다. 몇백만 원에 많이들 하시니 싼 게 비지떡이니 감당하시기 바라옵니다. ]

 

결국 논산 집은 건축주가 측량 지점을 임의로 표시하셨고 준공 때 준공검사자가 알아채 버렸다. 도로와 만나는 지붕 처마를 잘라내는 수밖에...

 

상기 두 건은 직접 겪은 실화이고 2021년 12월과 2022년 2월에 벌어진 일이다.

 

그러니 제발 은퇴하신 분은 집짓기 강좌를 들으시고, 현역으로 일을 하시는 분은 학습능력이 있으실 테니 집 짓는 공부를 하시기를 부탁드린다. 자본주의 사회에서 시간 투자와 비용 투자는 사람을 배신하지 않는다. 사람이 배신했으면 했지..

 

요즈음은 모든 토지와 건물에 대한 법적인 자료는 전산화되어 일반에 공개되어 있다.

구청이나 시청에 가서 수수료를 내고 서류를 떼지 않아도 되고, 집이나 사무실에서 확인하고 PDF 파일로 출력하여 보관하고

필요시 출력만 하면 된다.

그것도 어렵다면 스마트폰 애플리케이션을 설치해서 찾아보면 된다.

 

집을 짓기 위한 대지, 부지 또는 땅을 사기 전 확인해야 한다.

우선 법적인 조건을 확인해야 한다. 법적인 조건이란 토지, 건물에 대한 권리에 대한 부분과 인허가에 대한 부분을 살펴보는 것이 좋다.

 

 

1-1. 토지등기부등본, 건물등기부 등본 확인

 

• 대법원 사이트에 들어가면 손쉽게 각종 등기부 등본을 뗄 수 있다. - 이 곳에서는 토지와 건물의 권리 현황 확인하여 소유권에 문제는 없는지 세입자가 있다면 세입자의 임차대항력이 있는지 등을 살펴 봐야 한다.

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

 

갑구와 을구가 있으며,

갑구는 소유권에 대한 사항이며, 을구는 소유권 이외의 권리에 대한 사항이다.

 

확인하는 법은 어렵지 않으니 확인하여 보고, 특이한 사항이 있다면 해당 문구를 하나하나 검색해서 알아보면 된다.

 

 

 

 

1-2. 토지대장 및 건축물대장 확인

http://gov.kr/mntnce_notice.html

 

이 사이트는 정부 24 사이트로 토지대장, 건축물대장 등 각종 서류를 뗄 수 있다.

또한 지방자치 단체에서 관내 부동산의 각각 업데이트된 내용들은 반영하여 서류를 뗄 수 있다.

토지 대장은 아래와 같고 서류를 발급받는 것은 생각보다 간단하다.

 

토지대장을 확인하면 토지의 지목과 면적, 토지등급, 개별공시지가 등을 알 수 있다.

 

1-3. 토지 이용계획 확인원

https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp

토지이음

이음 지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획 통계 제공

www.eum.go.kr

 

주택을 짓고자 하는 분들이 꼭 확인해야 하는 중요한 문서이다. 또한 스마트폰 어플로도 확인할 수가 있다.

토지의 용도 용적제에 대한 사항과 지구단위계획 등 많은 정보를 담고 있고, 이 토지이용계획 확인 사이트에서 인근 토지가 얼마에 실거래되었는지의 자료도 확인할 수 있으니 꼭 확인해 보기 바란다.

아울러 해당 토지를 매입해서 어떤 용도의 건축물을 어떻게 지을 수 있는지 건폐율과 용적률도 꼭 확인해야 집을 지을 수 있는 지의 여부 체크는 토지를 매입하는 사람의 기본적인 사항임을 잊지 말자.

 

위에 지번을 입력하고 열람을 누르면 아래와 같이 나타나게 된다.

 

 

 

이곳에서 필요한 해당 토지에 할 수 있는 건축행위를 확인하도록 하자.

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

이렇게 행위가능 여부를 확인할 수 있다. 행위란 국계법 및 건축법에 따른 건축물 등의 허가 및 공사(시공)등을 말한다.

 

또한

 

이렇게 토지 면적에서 얼마만큼의 건축을 할 수 있는지 알아볼 수 있다.

건폐율과 용적률에 대하여는 그림이 있으니 이해를 하면 되고, 어렵다면 알아보도록 하자.

 

위와 같이 토지를 매입하여 주택을 짓기 전 토지의 법적인 조건을 확인하는 방법을 다음과 같이 소개하였다.

 

1-1. 토지등기부등본, 건물등기부 등본 확인

1-2. 토지대장 및 건축물대장 확인

1-3. 토지 이용계획 확인원 확인