주택부지,#3 철거 및 이웃간의 경계분쟁 등

주택을 짓고 싶은 분들이 고려하고 알아봐야 할 사항 들.
■ 1. 땅을 보기 전 고려사항, 어디에서 어떤 생활을 할지 결정하셨나요?
■ 2. 토지 계약 전 고려사항, 2-1. 법적인 조건, 공부의 확인
■ 2. 토지 계약 전 고려사항, 2-1. 법적인 조건, 대지경계측량
■ 3. 토지 계약 전 고려사항, 철거 및 이웃 간의 경계분쟁 등

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화창한 가을 하늘에 다람쥐 먹이가 지천에 널려있다.

우리가 토지를 계약하기 전에 미리 토지의 각종 공부확인, 대지의 경계확인과 더불어 철거와 이웃 간의 분쟁 여부 등을 확인해야 한다. 주관적인 기준이지만, 토지매입 후 철거공사는 건축물이나 공작물을 말하기도 하며, 오래 방치된 토지의 경우에는 잡목, 높이 자란 잡초 등도 포함한다. 오래 방치된 나대지에서의 나무나 풀 등의 양도 상당하고 태워버리는 것도 버리는 것도 불법이며, 엄연히 폐기물로 처리해야 한다.

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집을 짓는 과정에서 토지를 매입함에 있어 토지의 가격을 고려할 때 각종 철거비, 각종 인입비, 필요시에는 지반의 높임이나 보강토를 쌓는 다는지의 토목비용 등을 포함한 추가 비용을 감안해야 한다. 그 비용들을 모두 합산한 가격을 토지를 매입하는데 필요한 총비용으로 판단하는 것이 좋다.

 

 

■ 3. 토지 계약 전 고려사항 _ 철거 관련

예를 들어 오래된 지역의 낡은 주택이 1억원이 안되어 싸다고 무턱대로 살 것이 아니라 주택을 처리하는데 필요한 비용을 개략 추산해봐야 한다. 석면의 해체, 건물철거, 정화조 폐기 등의 과정으로 인해 최소 4-5천만 원 이상의 비용이 소요될 수 있다.

 

60년 구옥의 폐슬레이트, 1급 발암물질인 석면으로 반드시 적법 업체에 맡겨 처리하도록 한다.

이렇게도 철거에 따른 비용을 언급하는 이유는 최근 건설 원자재 및 인건비의 상승도 문제지만, 건설 폐기물 처리비용도 상당히 비싸졌다.

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눈에 보이는 모든 건물과 지장물들을 철거를 한 이후라도 보이지 않는 추가적인 폐기물들이 존재 할 수도 있다. ​

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2021 충남 현장,  지하에 폐콘크리트와 정화조가 폐기되어 있었다.

 

땅을 사고 철거를 하고, 측량을 하는 것은 오롯이 토지계약자의 몫이다.

그런데, 신축을 하는 입장에서는 이것이 영 꺼림칙 하고 맡아서 해주기는 쉽지 않다. 위 사진의 논산 현장 또한 콘크리트 폐기물을 비용을 받지 않고 처리해줄 수 도 없다. 철거 전문업체가 아니다 보니 지역 내에서 가까운 해당 종류의 폐기물 처리장을 소상하게 알 수 없으니 어느 처리장에서 어느 덤프트럭 사장님에게 연락하고 어떤 폐기물은 폐기물처리 위탁 면허가 있어야 하는지 등의 내용을 알 수가 없다. 또한 해당 지역의 철거업자에게 폐기물만 맡기는 경우 나가지 않아도 되는 비용이 들어간다. 

 

집을 짓는 다는 행위는 설계, 시공, 감리와 더불어 철거, 토목, 정화조, 수도, 전기, 가스, 통신, 도로 등 수많은 관련 공종과 업종들이 세분되어 복합적으로 작용한다. 아무리 베테랑이라도 해당 지역 내에서 최소 두세채 이상을 지어야 어느 정도 지역업체들이 파악이 되어 여러 공종들을 헤쳐 나갈 것이며, 주택 시공하는 업자가 일부 지역 내에서 여러 건의 공사를 하기도 쉽지 않다는 문제가 있다.  물론 지역 내에서 설비도 하고 전기도 하고 판넬집도 짓는 사장님들은 지역 내의 일을 훤하게 보실 수 있다. 

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처음부터 신축상담을 하고 건축사를 찾아가 설계계약을 하고 계획 과정에서부터 신축 절차를 문의한다면 자세하게 바른길을 안내받을 수 있을 것이나, 그 비용에 대한 거부감들이 많다. 그래서 알음알음 집을 짓다가 이런 일 저런 일 들과 씨름하다 스트레스를 받게 된다. 

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또한 건축설계를 한 이후에 철거는 건축공사 일이니 시공사가 해주겠거니 하고 미리 풀어 놓아야 할 숙제를 나중에 한다면, 그런 분들은 철거비가 몇 푼 안 드는 줄 알거니와 거기에 더불어 그깟 철거는 몇 억 원에 신축공사 계약을 했는데 알아서 해 줄 수도 있지 않느냐 라는 안일한 생각을 하는 사람들도 상당수 있기 마련이다. ​

 

구옥 매입 후 철거, 도시가스가 인입 되는 토지이나 일반인이 보기에 형편없어 보인다. ​

 

대부분 구옥을 산 사람들은 철거업체를 직접 알아 본다. 철거하는데 얼마나 들겠어라고 생각하며 말이다.

그 일반인 입장에서 철거업체를 선택할 때, 철거된 부분을 어디서 부터 어디까지 해야 할 지에 대해, 철거업자는 자세한 이야기는 생략한다.

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철거 공사 건을 따고자 하는 입장은 이렇다. ​

우선 아이구 싸게 해 드릴게요. 천만원 안쪽으로 듭니다

 

​라고 말을 해서 여러 철거 업자중에서 선택을 받는 것이 우선이다.

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그러나 하다 보면 여러가지 변수가 정말 많다.

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대부분의 구옥들은 석면도 나온다. 당연히 석면은 별도의 업체에 맡겨야 한다.

철거를 진행하다 보면 예전에 다른 사람의 땅에 집이 넘어가 있어서 벽을 완전히 제거해야 한다고도 한다.

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구옥 매입 후 철거, 2년 후 아랫집이 측량을 하면서 담장이 옆집 땅을 침범해 있다는 것을 상대집에서 알게 되었다.

 

 

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그래서 토지를 살때 혹은 계약할 때 토지에 대한 경계(복원)측량이 재차 중요 해진다. ​

2022, 측량말뚝을 박아 놓고 보니 경계가 담장에서 1.5M 평행하게 밀려 있다.

 

물론 택지개발지구 내 구획된 주택부지나, 개발되어 진입도로를 새로 닦은 단지 내 주택부지는 이런 철거와 측량 문제에서 어느 정도는 자유롭다. 철거 할 것도 없고 공사에 따른 주변 민원도 적은 편이다.

다만 개발비용이 토지대에 포함이 되어 있어 토지비가 밭이나 임야 그리고 노후 주택가 내 구옥에 비해 비싼 편이다.

또한 개발 초기에 부지를 매입해서 집을 지었다면 오랫동안 잡초가 무성한 들판 위에서 한 두채가 외롭게 준공되고 고립된 생활을 해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 

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그렇다고 오래된 구옥들의 낮은 가격과 주변의 주거 환경을 포기하기 어렵다면 토지비에 측량과 철거비가 포함된다고 생각하고, 사전에 해당 비용을 충분히 알아보고 토지를 계약하도록 하자.

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잘 하면 택지개발지구 보다 더 저렴하며, 주변에 인가 하나 없는 논이나 전 또는 임야가 아니며 토지의 용도가 대지로 되어 있고, 수도와 전기 혹은 도시가스가 들어와 있는 근사한 구옥을 매입 할 수도 있다.

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좋은 하루 되세요~~^^

 

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