주택부지, 땅을 보기 전 고려사항 #2-2

주택을 짓고 싶은 분들이 고려하고 알아봐야 할 사항 들.

#1. 땅을 보기 전 고려사항, 어디에서 어떤 생활을 할지 결정하셨나요?

#2-1. 토지 계약 전 고려사항_ 법적인 조건-1. 공부의 확인

#2-2. 토지 계약 전 고려사항 _ 법적인 조건-2.대지경계측량

 

 

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1-4. 대지 경계의 확인 - 경계복원 측량.

 

 

경계가 불분명 한 토지는 계약 전 경계측량을 하여 확인 후 땅을 사는 것이 좋다.

 

 

 

대략 두 종류의 토지가 있다.

 

1. 첫째는 개발된 토지인데, 민간에서 개발한 도시지역 또는 비도시지역의 구획정리 , 인입시설 공사를 하여 주택부지로 만들어진 토지이다. 물론 LH 나 도시개발공사에서 개발한 택지개발구역 내 단독주택부지도 포함된다.

 

택지개발구역 내 단독주택 부지는 공원, 유치원, 학교 등 공공시설부지가 많아 부지 단가가 높은 편이다. 그리고 공공기관에서 택지개발지구 내 주택부지 분양을 직접 받은 경우에는 대지의 경계 및 인입시설에 대한 특별한 확인 절차가 필요 없다. 대지 안으로 가스, 수도, 전기 인입에 필요한 인입관로들도 들어와 있는 편이다.

 

또한

택지개발구역 부지보다 다소 저렴한 민간에서 판매하는 구획 정리된 주택부지 들은 부동산 개발업자가 임야나 전답을 사서 주택부지로 개발행위 허가를 통해 형질변경을 하고 집을 지을 수 있는 대지로 만들어 파는 형태이다. 물론 인허가 방식에 따라 다양한 방법들이 있다.

 

이 경우 1000평의 땅을 개발해서 20%인 200평은 사도로 단지의 중심부에 진입로를 만들고 나머지 80%를 100평 단위로 8개로 쪼개어 파는 식이며, 이들 부지들은 대지경계, 수도, 전기 등의 인입시설들에 대한 확인 정도는 필요하다. 토목 배수관로 정도는 대지 안으로 시공해 놓고, 수도, 전기 등은 도로에서 대지 안으로 인입공사를 별도로 해야 하는 경우가 왕왕 생긴다.

 

그러나

민간에서 분양하는 주택부지들도 대부분 측량 말뚝이 존재하거나 대지경계를 알수 있도록 고추말뚝 정도는 박아 놓고 "사모님의 땅은 여기에서 여기까지 입니다. 그리고 지적도에 몇번지 입니다" 라고 설명하고 토지대장과 지적도 등을 준비해서 확인 시켜주고 계약을 한다.

 

 

택지개발지구, 단독주택부지

 

 

택지개발 지구 라도 측량말뚝이 없다면 기초공사를 위해서는 경계복원 측량을 해야 한다.

 

 

 

2000년, 측량말뚝이 있는 부분이 도로와 대지의 경계지점이다.

 

사진에서 보듯 택지개발 지구는 도로와 인도 그리고 가로등 시설이 되어 있다.

 

그 외 주택건축이 불가한데, 업체 광고에는 수백 채의 집들이 그려져 있는 사진과 함께 주택부지를 싸게 판다는 그런 물건들은 논외 사항이다.

이 글을 읽는 분들이라면. 주변 시세에 비해 너무 저렴하게 파는 위험한 땅들,

즉, 도로가 개설되지 않았거나 수도, 전기 인입의 흔적이 없거나 하는 불법으로 쪼개 팔기를 하는 업체를 가릴 수 있는 의식 정도는 가지고 있으리라 믿는다.

 

2. 둘째는 오래된 구옥이나 농가주택이다.

 

 

 

2021년, 충남 논산, 구옥 철거 후 기초시공 중

 

 

 

• 낡은 구옥, 농가주택 등의 경우라면 "측량을 해서 토지계약을 하자" 라고 해야 나중에 뒷탈이 없다.

 

땅주인이 정 꺼려한다면, 영감님 또는 어르신 땅을 측량해서 면적을 다 찾을 수 있으면 제가 측량비는 드릴 테니 측량해주세요라고 말하면 된다. 그런 것도 못해주겠다.라고 한다면 소위 뒤가 켕기는 것일 테니, 어떤 문제가 있는가요라고 묻고 조용히 대화를 나누어 보자.

토지 경계에 대한 우려는 있으나 땅이 너무 마음에 든다면 일단 계약을 해서 계약금은 넣어 주되, 특약사항에 측량 후 중도금 및 잔금을 치르고 평단가로 계산해서 찾을 수 없는 땅은 평단가로 정산해서 감액하도록 하자.

 

이 경우에는 나머지 금액을 못 돌려주겠다고 하더라도, 토지주가 해당 지역의 원주민이라면 추후 건축허가 및 주택 신축에 따라 주변 사람들에 의해 피해를 볼 수 있는 부분들을 도의상 지원해 줄 수 있을 것이다.

 

 

토지경계가 없이 토지를 매입하는 경우에는

2-1. 대부분의 임야나 전 답은 오래전 수기로 측량을 하였고, 현재는 GPS로 측량을 하니 대지의 경계가 주변 토지들에 의해 줄어드는 경우가 많다.

- 즉, 계약한 땅의 담장이 다른 사람의 땅에 있다면 신축시 철거를 해야 하고

2-2. 또한 남의 담장이 계약한 땅 안에 들어와 있는 경우

- 주변 주민들이 미래의 내 땅을 점유를 하고 있다고 해도 그 점유물을 철거해달라고 할 수 없다.

 

이래서 집 한 채 지으면 건축법규와 마을 사람들이 정나미가 떨어져 해외로 가고 싶다고 하는 경우가 간혹 생긴다.

 

또한 대부분의 토지 매입인 들은 경계확인을 하지 않고 땅을 사고 땅을 산 뒤 건축사사무소나 시공회사에서 측량을 해야 한다고 서너 번 말을 해야 겨우 측량을 하는 편이다.

 

수천에서 수억 원의 토지를 매입하는데 측량 시 내야 하는 몇십만 원을 아껴서는 안 될 말인 듯싶다.

• 또한 임야나 전 등에서는 나중에 집을 짓기 위해 터를 돋우거나 경사진 토지를 평탄화하고 옹벽을 쌓을 경우 개발행위허가가 필요한테,

그 허가 시 측량이 필요하고 그 측량을 지역 토목 사무실에 의뢰하는 경우가 많다.

 

 

 

이 토지는 전이었고 도로보다 땅이 낮아 건축주가 흙을 받아 1.5M 정도 높이를 높였다. 개발행위 허가 건이다.

 

 

 

측량 절차와 비용은 국가 기관인 한국국토정보공사(대한 지적공사)에 문의하면 되고 인터넷으로도 접수 가능하다.

 

https://baro.lx.or.kr

 

 

다만, 측량 현황도가 있어야 정확한 건축물의 배치계획이 가능하고 측량 시 한 달 이상이 소요될 수 있다는 점을 기억했으면 한다.